伊斯坦堡的公寓價格現在與巴黎和倫敦等臭名昭著的昂貴城市的公寓價格展開激烈競爭，數據顯示，土耳其房價的名義價格比九年前高出 12 倍。
在經合組織成員國中，瑞典和芬蘭等北歐國家的變化最小，自2015年以來名義房價漲幅超過4%。
另一端是橫貫大陸的土耳其，其次是匈牙利，其價格比 2015 年上漲了 166%。
大多數經合組織國家的房價在 2015 年至 2023 年間大幅上漲至兩位數。高得連該國央行總裁都租不起。
然而，雖然土耳其房價自 2015 年以來逐漸上漲，但直到 2021 年才開始以煞車速度攀升。
它們在 2022 年達到頂峰，當時房價在一年內上漲了 168%，隨後在 2023 年上漲了 76%。
同時，在歐洲和美國，房價在 2022 年底受到打擊，因為這些經濟體的央行開始升息以應對高通膨，從而推高了抵押貸款利率。
另一方面，土耳其央行於 2022 年 8 月降低了基準利率，儘管當年 11 月該國的通膨率接近 85%。
專家將土耳其名義房地產價格的飆升歸結為多種原因。
畢馬威土耳其市場房地產和建築行業負責人 Görkem Yapan 表示：“真正的變化從 2020 年開始。” “我認為主要原因是貨幣波動、土耳其里拉貶值、通膨率上升以及隨之而來的建築成本增加，以及疫情後不斷增長的需求。”
土耳其2022年的通膨率極高，幾乎全年都超過50%，10月份達到80%以上。然而，根據經合組織的數據，到 2023 年第三季度，實際房價（根據通貨膨脹調整）也比 2015 年上漲了 96.7%。
亞潘說：“去年我們經歷了地震，影響了土耳其的 11 個城市，這也推高了房價，因為人們希望生活在更安全的地方，例如抗震建築。”
你認為你的房貸很高嗎？再想一想...
當現金買家湧入市場時，土耳其的債券貸款人發現他們的月利率飆升：土耳其極端的通貨膨脹水平，最近達到近 70%，引發央行大幅收緊貨幣政策，將基準利率從2023年6月的8.5%上調至2024年1月的45%。
因此，土耳其的債券貸款現在的年利率為 40%。此外，可供申請的最高抵押貸款金額不超過房屋價格的五分之一。
2023 年全年，只有不到 15% 的已售房屋有抵押貸款買家。其餘的則賣給了現金買家。
俄羅斯人正在購買土耳其房地產市場嗎？
從 2022 年開始，出售給外國人的房屋中大部分賣給了俄羅斯人，其次是伊朗人。
亞潘表示：「2022 年2 月俄羅斯-烏克蘭衝突爆發後，兩國移民大量湧入安塔利亞、伊斯坦堡和梅爾辛。」他補充說，這三個地方成為最受俄羅斯投資者歡迎的地方。
光是在安塔利亞，到 2022 年下半年，一年內價格就上漲了 230%。
亞潘說：“由於來自俄羅斯和烏克蘭的移民，安塔利亞的外國人口在兩年內翻了一番，房地產和租金價格飆升。”
同時，土耳其里拉貶值限制了土耳其買家的機會。同時，大量俄羅斯和烏克蘭公民支付巨額現金，引發房產需求，進一步引發房價上漲。
然而，俄羅斯買家的需求並不能解釋整個國家價格的重大變化，即使他們對某些地區的巨大興趣確實推高了價格。
Yapan 表示：「然而，2023 年，土耳其出售的120 萬套房屋中，有35,000 套（3%）賣給了外國人，其中大約30% 賣給了外國人，其中大約30% 賣給了俄羅斯人。
投資土耳其房地產市場－現在還來得及嗎？
由於高房價和租金、高利率以及高通膨導致的家庭實際收入下降，土耳其市場已經急煞車。
名義房價仍在上漲，但落後通膨。因此，實際上，最近它們變得越來越便宜。
高昂的建設成本可能導致供應有限。然而，如果住房需求增加且利率下降以刺激成長，則可能有助於克服當前的停滯。
然而，目前人們買不起房子，導致租金價格居高不下——這實際上為現金購屋者留下了一些投資空間。
「例如，在伊斯坦堡或土耳其就有一個比例，」亞潘解釋。 “大多數時候，房子的售價是租金的300倍。這是平均水平。但現在租金非常高。”
「租金漲幅超過了房價漲幅，」他說。 “所以現在這個平均值下降了 250-300 之間。”
理論上，這意味著投資者可以在不到300個月的時間內收回房價。
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