“我們還沒在伊斯坦布爾找到家。那裡太貴了。我們搬去和父母住了。”
土耳其央行新任行長哈菲茲·蓋耶·埃爾坎(Hafize Gaye Erkan)在接受土耳其媒體採訪時如此說道，他猛烈抨擊了伊斯坦布爾飛漲的租金價格。
“伊斯坦堡的房價有可能比曼哈頓還貴嗎？”她問。
許多土耳其人在社群媒體上表示難以置信，甚至這位曾在高盛和第一共和銀行等金融公司工作過的 44 歲州長也付不起房租。
“即使央行行長付不起房租，公務員或最低工資收入者又能做什麼？”很多人問過。
不幸的是，這並不是一個新問題：土耳其頂級海峽大學副教授塞瑪·杜曼利(Sema Dumanli) 一年多前就通過分享伊斯坦布爾一套公寓的租金（1,094 歐元）和她的工資單（897歐元）強調了這個問題。
房租比她每個月的淨工資高出20%，杜曼麗抱怨學者的薪水不足以維持基本生活。
根據土耳其共和國中央銀行 (CBRT) 的數據，2022 年 10 月她上任時，年度房價通膨率為 205%。
同時，根據土耳其官方統計局 (TurkStat) 的數據，官方租金通膨（指房屋租金年減）為 41%。
然而，Bahçeşehir 大學經濟與社會研究中心 (BETAM) 根據土耳其最受歡迎的分類廣告得出的年度成長率為 146%。
根據 BETAM 的數據，2023 年 11 月，土耳其每平方公尺月平均租金為 128.4 土耳其里拉（4.20 歐元），伊斯坦堡為 166.7 里拉。這意味著一套 70 平方米房屋的租金為 378 歐元，而每月淨最低工資為 369 歐元。租金價格不含水電費。
在土耳其，教師的平均淨工資約為 847 歐元，而警察的平均淨工資約為 938 歐元。
2024 年 1 月，每月淨最低工資升至 520 歐元。公務員的薪水也增加了50%左右。然而，由於通貨膨脹，租金預計也會繼續上漲。
伊斯坦堡市政府的伊斯坦堡規劃局 (IPA) 報告顯示，截至 2023 年 9 月，伊斯坦堡的月淨最低工資在過去 2.5 年裡一直低於平均租金的 100%。他們的房租。
所有這些數字加在一起顯示了土耳其面臨的嚴重生活成本危機的嚴重程度。
房價和租金為何飆升如此之快？
6月初，該國財政部長穆罕默德·西姆謝克(Mehmet Şimşek)在與前任努爾丁·內巴蒂(Nureddin Nebati)舉行的交接儀式上表示，「土耳其別無選擇，只能回歸理性」。
他補充說：“透明度、一致性、可預測性和遵守國際規範將是我們實現提高社會福利目標的基本原則”，這表明政府打算放棄以前不穩定的策略。
簡而言之，土耳其的經濟數據表明，正如曾在2009年至2018年期間擔任財政部長和副總理的希姆謝克所描述的那樣，由於政府之前的「非理性」政策，房價和租金飛漲。
土耳其的“新經濟模式”
其中部分政策是根據土耳其 2021 年 9 月的「新經濟模式」制定的，該模式優先考慮成長、投資和出口。
總統雷傑普·塔伊普·艾爾多安長期以來一直認為降低利率有助於對抗通貨膨脹，這與主流專家的觀點形成鮮明對比。
在這項「新經濟模式」的實施過程中，年度消費者通膨飆升至艾爾段上任以來的最高水準（2022年10月為86%）。
根據CBRT的數據，截至2021年9月的10年裡，年度房價通膨率從未超過35%，但在新模式下，短短一年內，全國房價通膨率飆升至189%，伊斯坦堡通膨率飆升至212% 。
雖然央行將主要利率從2021 年的19% 左右下調至今年稍早的8.5%，但在艾爾段之前的降息政策下，該行在希姆謝克和埃爾坎的任命後改變了方針，將主要利率從2021 年的19% 左右下調至8.5%。
租金通膨和一般消費者通膨
在「新經濟模式」下，每年的一般消費通膨也飆升。
租金價格應該會隨著通貨膨脹而上漲。然而，土耳其政府於 2022 年 7 月將租金上漲上限限制在 25%，現已延長至 2024 年 7 月，以平息去年 5 月該國選舉後日益增長的憤怒情緒。
租金與一般消費者通膨率之間的差異顯著擴大。 2022 年 10 月，年度消費者通膨率為 86%，而租金通膨率為 41%。
租金上漲 25% 的上限並未奏效
然而，獨立研究中心BETAM的報告顯示，2022年10月的年度租金通膨率為159%。
2022年，MetroPoll的一項調查顯示，絕大多數人（82%）不相信TurkStat的2022年通膨率。
根據 TurkStat 的數據，截至 2023 年 11 月，年租金通膨率達 106%。這清楚地表明租金上漲 25% 的上限並沒有發揮作用。
房東與房客之間的暴力糾紛
25%的上限與官方年度通膨率和市場租金價格之間的巨大差距也引發了激烈的房東與房客糾紛。這些衝突已造成至少 11 人死亡、約 50 人受傷，數百人因糾紛被捕。
過去五年來，公寓價格發生了什麼樣的變化？
CBRT 發布了土耳其的房屋單價數據，該數據透過將房產的價值除以其總使用面積來計算。個人房屋貸款審批時編製的評估報告中顯示的房屋價格作為價格的代表。
當我們計算一套公寓的價格（在我們的模擬中為 96 平方米）時，即使以歐元計算，價格的大幅上漲也是驚人的。
2018 年 10 月至 2023 年期間，土耳其公寓的平均價格從 40,698 歐元上漲至 98,042 歐元：上漲 141%。
在此期間，伊斯坦堡的房價從 72,866 歐元攀升至 144,886 歐元，成長了 99%。
同期，歐元/土耳其里拉匯率從 6.75 躍升至 29.41。
最低工資與房價
在土耳其，比較最低工資和房價也很重要，因為土耳其已成為最低工資收入者的國家。根據土耳其進步工會聯合會 (DISK-AR) 的數據，2022 年，收入低於最低工資 120% 的員工比例為 58.4%。
2018 年 1 月，當伊斯坦堡和土耳其的月最低工資和房屋單價指數為 100 時，該圖表顯示了每個指數在近六年內的變化。
2021 年中期之前，最低工資指數一直高於房價。儘管「新經濟模式」下名義最低工資大幅上漲，但土耳其和伊斯坦堡的房價指數均超過了最低工資指數。差距一直在拉大。
地震及向外國人出售房屋
分析師還表示，去年的毀滅性地震和向外國人出售房屋可能導致了租金和房價的上漲。
二月份，土耳其東南部省份發生了兩次地震。數千人不得不搬到其他城市。
過去十年來，外國人購買的房屋數量急劇增加。在土耳其購買房產，如果花費超過 40 萬美元（364,292 歐元），就有資格申請土耳其公民身分。 2022 年之前的價格為 25 萬美元（227,721 歐元）。
TurkStat 的數據顯示，2021 年，外國人購買了土耳其已售出房屋的 3.9%。
2013年至2022年年中，外國人購買的房產總數超過31萬套。
土耳其是房價通膨的異類
根據歐盟官方統計局歐盟統計局的數據，土耳其的名目房價通膨屬於異常值。
2022 年第二季至 2023 年，土耳其房價幾乎翻了一番（95.9%），而歐盟則下跌了 1.1%。
緊隨土耳其之後的是克羅埃西亞和保加利亞，增幅分別為 13.7% 和 10.7%。
在此期間，八個歐盟國家和英國的房價下跌。
德國降幅最高，下降 9.9%，其次是丹麥（7.6%）和瑞典（6.8%）。英國房價下跌3.5%。
房屋擁有率正在下降
從擁有自己住房的人的比例來看，過去15年逐漸下降。
根據 TurkStat 的數據，2014 年，61.1% 的家庭擁有自己的住房。此後這一比例逐年下降，2022 年降至 56.7%。
相較之下，這段期間的租戶比例從22.1%上升至27.2%。
