歐洲迅速惡化的商業房地產危機也可能對其銀行產生影響。
根據歐洲銀行管理局 (EBA) 的數據，早在 2023 年 7 月，歐洲銀行就有約 1.4 兆歐元滯留在商業房地產領域的貸款。
德國受到的打擊尤其嚴重，特別是因為該國目前正在應對最嚴重的疫情房地產危機幾年後。這主要是由於隨著利率飆升，越來越多的房地產開發商面臨更高的借貸成本。
這進而導致更多開發商面臨破產，以及多個商業和住宅項目被放棄或推遲。儘管德國房地產行業仍有相當數量的積壓訂單，但新訂單進入速度相對緩慢，導致該行業進一步放緩。
再融資困境和辦公室空缺減少隨著幾名員工繼續遠距工作，也加劇了這種情緒的下降。根據聯合諮詢2023 年 7 月，德國辦公室入住率從疫情爆發前的約 61% 降至約 40%。
除了歐洲商業房地產行業外，德國幾家主要銀行也容易受到美國房地產行業變化的影響，而美國房地產行業也一直在低迷。
因此，由於這些日益嚴重的擔憂，投資者已經開始減少在德意志銀行等某些銀行的股份。
查塔姆金融公司 (Chatham Financial) 執行合夥人兼歐洲、中東和非洲地區主管傑基·鮑伊 (Jackie Bowie) 表示，德國消費者還可能面臨利率上升和抵押品價值下降的「雙重打擊」。
「因此，我們在過去兩年中看到，許多藉款人將貸款延長了很短的時間，也許是兩年，」她說。 「這是預期資產價值會穩定，他們將能夠出售資產並交付，或者利率會回落，他們可以以更便宜的利率進行再融資。
「很明顯，市場利率已經開始回落，」鮑伊補充道。 “雖然各國央行尚未採取行動，但似乎仍然需要進行一些清算，因為人們意識到資產價值可能會進一步下跌。”
銀行如何保護自己免受風險？
鮑伊強調，儘管商業房地產為德國銀行帶來的風險很嚴峻，但並不像2018-2009年全球金融危機期間那麼嚴重。當時，銀行並未針對房地產價格下跌等風險做出足夠的撥備。這反過來意味著，如果抵押品估值下降，銀行將遭受重大打擊。
然而，在過去幾年中，銀行在撥備撥備以及降低貸款價值比率方面採取了重大措施。
「我不知道平均水平是多少，但貸款價值比達到 75% 或 80% 並不罕見，而今天，這個比例更像是 55%，」鮑伊說。 “因此，即使資產價值仍有一點提升，但由於資產價值的原因，銀行收回債務的能力仍存在更大差距。”
因此，由於這些較高的準備金，在商業房地產崩潰的情況下，許多銀行不太可能需要救助。然而，在美國，幾家較小的區域銀行可能會相互整合，或被更大的競爭對手收購，以增強實力。
此外，銀行也一直在降低其投資組合中商業房地產的價值。過去幾個月銀行利潤的成長也提供了額外的安全網，以防這場房地產危機造成任何損失。
歐洲銀行管理局 2023 年 12 月風險評估報告表示：「越來越多的銀行似乎不願意增加商業房地產（CRE）和其他企業貸款。貸款放緩可能會對經濟成長動態造成負回饋循環。
「對房地產市場的擔憂也體現在銀行針對房地產風險敞口的撥備不斷增加。歐盟銀行業的全球足跡使其容易受到地緣政治風險以及某些市場特殊發展的影響，例如美國商業房地產風險敞口。
這歐洲銀行監管最近也加強了降低銀行對商業房地產脆弱性的現有措施。其中包括兩項核心措施，一是企業信用評價針對性審核，二是企業信用風險現場檢查。
商業房地產現場檢查主要涉及所有商業房地產投資組合、抵押品估值和信用風險管理，並涉及對銀行行為的現場監督，為期長達3個月。
CRE 有針對性的審查透過信用風險管理的視角來審視銀行國內商業房地產投資組合中的風險。它還採用同儕基準測試來更好地評估風險管理因素。
在美國，全球金融危機之後，銀行也不得不定期檢視其整個信貸風險，包括商業房地產。如果某些貸款看起來可能無法償還，銀行就必須小額撥備以彌補潛在的損失。
這對於確保不會出現可能影響銀行流動性和長期生存能力的突發性巨額損失大有幫助，因為大多數商業地產損失早就已經提列了。
德國商業不動產產業的前景如何？
談到今年德國商業房地產行業的前景，鮑伊預計買家和賣家之間的差距將開始縮小。這主要是由於賣家在短期貸款延期即將結束後被迫再融資。因此，他們可能無法以預期的價格出售房產。
另一方面，鮑伊認為，買家也可能對他們能夠輕鬆負擔的房產類型變得更加現實，這也有助於縮小他們的差距。對於那些沒有非常強勁的創收基本面的資產來說，這種情況尤其明顯。
萊坊歐洲2024 年房地產展望關於德國，他表示：「在辦公大樓領域，由於對高品質和符合 ESG 的空間的需求，我們繼續看到優質租金不斷上漲。
「但與此同時，由於對經濟衰退的延遲反應，空缺數量正在增加，佔用率達到了 2013/2014 年的水平。許多公司將繼續推遲簽署新租約，並傾向於選擇延長合約。
「強勁的專案計畫在一定程度上受到了施工和規劃延誤的阻礙。隨著租戶減少空間需求，部分原因是在家工作的增加，額外的空間進入了市場。但在國際背景下，辦公室空置率仍然很低。
歐洲在不久的將來還會面臨哪些其他風險？
除了商業房地產的情況外，德國的房地產數量也不斷增加罷工航空業，特別是對國家航空公司漢莎航空的影響，以及該國多個地區的農業抗議活動。
由於廉價的中國製造汽車（尤其是電動車）的湧入，整個歐洲汽車產業也面臨越來越大的風險。這嚴重削弱了歐洲製造汽車的競爭力。
此外，由於俄羅斯能源進口波動，非洲大陸也持續面臨俄烏戰爭帶來的能源風險。最近，以色列-巴勒斯坦戰爭有可能再次提高能源價格。
持續不斷的紅海胡塞武裝攻擊也導致運往歐洲的貨物嚴重延誤，超市中幾種產品缺貨，而其他產品則價格上漲。
鮑伊說：「我認為說實話，這主要是圍繞整體經濟形勢。歐洲經濟異常疲軟，當然以德國為首，因為它是最弱的。它是一個重工業經濟體，非常依賴出口。而且然而，國內需求疲軟。
鮑伊表示，整體經濟狀況根本不佳。她說，房地產情勢的主要問題是資產估值。
「入住需求和租金收入仍然不錯，」她說。 「但如果經濟繼續如此疲軟，甚至陷入衰退，那麼你就會開始看到入住需求面臨壓力，租戶破產，諸如此類的事情。
鮑伊補充說：“因此，這將是更大的風險，這一切都將受到經濟增長的推動，而經濟增長將受到歐洲央行降息並試圖刺激增長的速度的推動。”
歐洲央行堅稱，將採取數據驅動的利率方法，並將等待更確鑿的證據。通膨放緩在採取任何果斷的貨幣寬鬆措施之前。
