與荷蘭的住房專家交談，許多人會給你描繪一幅悲觀的景象。與其他歐盟國家一樣，租金成本飆升，供應受到限制，許多人仍然無法擁有住房。根據國家統計局的最新數據，2024年7月租金平均年增5.4%，這是自1993年以來最大的平均租金漲幅。
對於那些無力負擔私人租金的人來說，社會住宅旨在提供必要的後備措施。然而，到 2023 年，平均等待時間將達到七年，而在需求較多的城市，等待時間還會增加。荷蘭研究公司 ABF 的研究表明，荷蘭今年住房短缺約 401,000 套。
因此，供應短缺是荷蘭住房困境的核心，儘管專家也指出了一系列複雜的國家政策。聯合國住房權問題特別報告員巴拉克里希南·拉賈戈帕爾去年提出了一個令人譴責的結論。在應政府邀請進行為期 11 天的訪問後，他指出，住房混亂源於「一系列糟糕的政策選擇」。
他指出：“住房是一項人權。住房不是商品，也不是政府或其他任何人的慈善機構。荷蘭需要進行範式轉變，以認識到這一點。”
負擔得起的租金法案
今年7月，《平價租賃法案》在荷蘭生效。時任住房部長雨果·德容格 (Hugo de Jonge) 表示，「這是一個巨大的里程碑」。 Jonge 辯稱，該法律將支持目前面臨難以負擔租金的租戶，儘管他強調，出租房產仍將有利可圖。
該法案透過基於積分的系統限制租金來發揮作用。住房分為低、中、高價值三類，越理想的房產得分越高。這可以基於尺寸、位置和室外空間的可用性等標準。高價值租金不受監管，而兩個較低部分的房產則有價格上限。
儘管該法律已於 7 月生效，但該法律將於 2025 年 1 月 1 日全面實施，為市政當局提供了準備時間。如果房東不遵守規定，市政府可能會處以罰款。
關於上限的不同意見
那些擔心新法案影響的人經常認為，作為房東出租房屋的利潤將會減少。如果房東隨後決定將其房產從租賃市場撤出，這可能會減少供應——這可能會讓那些想要租賃的人變得更加困難。
荷蘭央行行長克拉斯諾特今年稍早因批評《平價租賃法案》而成為頭條新聞。 「我不想對議會最終通過的法律做出政治判斷。但我確實會考慮後果，」諾特在華盛頓告訴荷蘭通訊社 ANP。諾特補充說，政府明智的做法是撤銷該法案。
然而，並非所有經濟學家都支持這個結論。阿姆斯特丹大學住房學教授理查德·羅納德 (Richard Ronald) 告訴歐洲新聞，房東出售房產並沒有減少供應。相反，它只是將房屋搬到業主自住的地方。他補充說，僅僅增加出租房屋的供應似乎也無法抑制價格——這意味著《平價租賃法案》有其作用。
「自2011年以來，荷蘭私人租賃房屋的存量實際上大幅增加，」他說。 “問題在於，這是由自由化部門推動的。”
從十多年前開始，荷蘭的大量社會住宅逐漸出售給私人房東，此舉旨在吸引投資。目前，中國四大城市約有四分之一的房屋為投資者所有。儘管租金供應增加，但由於需求增加，自由市場價格過度上漲。這不僅是由移民推動的，也是由生活方式選擇推動的，越來越多的人生活在較小的家庭中。
荷蘭環境評估局規劃研究員阿倫德·瓊克曼 (Arend Jonkman) 表示，這給「被擠壓的中產階級」帶來了問題。對於那些收入過高而無法獲得社會住宅，但收入太少而無法負擔自由市場價格的人來說，住房變得越來越難以獲得。儘管供應有所增加，但情況還是如此。
供需
研究小組 RIGO 的高級顧問 Thierry Wever 也告訴歐洲新聞，荷蘭的住房問題並不總是可以預測的。 “我們建立了一個相當複雜且受監管的系統……因此供需之間的正常經濟關係並不以同樣的方式運作。”
理論上，如果房東因為租金上限而感到有義務出售，這可能會增加業主自用的庫存。因此，隨著市場需求從租賃轉向購買，這可能會使購買房屋更容易。
即便如此，一些經濟學家警告稱，《平價租賃法案》不能指望將自住住房數量推高到如此程度。如果房價沒有大幅下降，這意味著「受擠壓的中產階級」仍將被排除在市場之外，他們沒有足夠的資源來獲得抵押貸款。
就整體住房供應追趕需求而言，建設障礙也會使這個過程變得複雜。障礙包括勞動力的供應、環境法規和建築材料的成本。
對《平價租賃法案》的一項批評是，如果投資者預計財務收益會減少，它可能會抑制建造新租賃房屋的動機。然而，《住房法》中包含了建設激勵措施，這意味著這些規則以不同的方式適用於新房產。
不是一個簡單的修復
儘管租賃法案存在爭議，但現在選擇營地可能還為時過早。 「如果你改變市場，就需要一些時間來重置，」代爾夫特大學住房學教授瑪賈·埃爾辛加（Marja Elsinga）說。 “我認為這就是我們現在所處的情況。”
同樣來自代爾夫特大學的住房學副教授 Darinka Czischke 也認為，現在做出判決還為時過早。 “看看這項新法案如何與其他住房政策措施相互作用將會很有趣。”
除了租金上限外，還有許多其他法規影響荷蘭房地產市場。例如，慷慨的抵押貸款稅減免被指責給高收入家庭帶來了不必要的刺激，並推高了房價。有些城市也禁止業主出租低於一定價值的房屋。此類禁令旨在阻止投資者「劫持」經濟適用房，可能會減少租賃存量，從而使租戶處於不利地位。
「當人們說租賃行為本質上是好是壞時，這就是在原聲摘要中被迷失的部分，」Czischke 總結道。
